外环边上的园区人气高，业态丰富，消费生态完善
智慧湾科创园，集装箱里的“百人百店”
工作日人流量七八千，周末轻松破万，遇上搞活动，最多一次单日挤进来5万人。
难以想象，一个地处上海外环边的园区能有这么高的人气，像个“不夜城”，但位于宝山区的智慧湾科创园做到了。随着园区五期建设启动，主街更新提上日程，这组数字有望继续提升。
过去十来年，上海涌现了一批由工厂、仓库改造而成的园区，其中一些火到了现在，还有一些逐渐隐入尘烟。在城市规划专家看来，上海的城市更新，不仅是城市空间的再造，更是城市功能的重塑、生活品质的跃升、文化记忆的延续和发展动能的转换。
一个园区的改造、运营、发展、创新，其实也要遵循这样的逻辑。位于南北高架与外环线交会点，南临宝山“母亲河”蕰藻浜，智慧湾不像中心城区园区那样自带地段光环，也少有机会承接重磅活动导入“泼天流量”，但它始终没有停下脚步，立足区域特点做着各种探索。
逢山开路，遇水架桥。眼下，有过高光时刻也经历过危机的智慧湾，总结出了一套“打法”。它的“智慧”，或许能给其他城市更新项目提供一些启示。
办公楼里惊现“农场”
位于高层的“农场集群”每日有1000多台打印机同时运行，产品销往全国乃至世界各地
智慧湾2016年9月开园，四五年前媒体做过一些报道。彼时园区以科创、文创融合闻名，“入驻企业和工作室450多家，入驻率达85%以上”。
但危机总是让人猝不及防。2022年到2023年，大批企业集中提出退租或减少承租面积的要求，让园区运营方“如临大敌”。“当时很多企业已经入驻好多年，对这里也很有感情，但是市场变化了，他们接不到订单，实在是撑不下去了。”园区相关负责人回忆。
园区内最高的一栋主楼，原本被大大小小的企业填满，那时“一度走空了”，留下一道难题：几万平方米的空间，找谁来接手？
从主楼向下俯瞰，可以看见一座造型优雅的步行桥。它借取赵州桥的结构方式，采用单拱结构承受荷载。之所以成为园区一景，是因为桥梁的各个部件由3D打印混凝土技术分别打印而成，随后通过现代施工技术拼装的。
在它周围，还有入选全国科普教育基地的中国3D打印文化博物馆，以及3D打印书屋、3D打印休闲座椅……3D打印，是园区有别于其他项目的特色，也是“自救”行动的抓手。
与其另起炉灶，不如放大优势。借助之前打下的基础，园区开始与这个领域的创业者接洽，给出的条件颇为诱人——3D打印企业落户智慧湾，园区将提供创业孵化服务指导、资源对接、场地落地和多元化生活服务。渐渐地，主楼内形成了“3D打印农场集群”。
一开始听到“农场”，记者蒙了，楼里还能搞农业？事实上，此农场非彼农场。
业内人士解释，3D打印农场指的是集中运营大量3D打印机、实现规模化生产的小型加工厂。3D打印的过程包括开机、装载耗材、导入模型，随后打印、取下成品，类似于农业种植领域的播种、施肥、采摘，所以大家称之为“农场”。据说，拥有10台以上3D打印机，经营者就可以被称为“农场主”。
走进一个个格子间组成的“农场集群”，记者见到了年轻的“农场主”们。虽说都是做3D打印，但各家特色产品不同、主营渠道也不同，不仅没有“同行见面分外眼红”，反而会互帮互助介绍业务。如今，这个位于高层的“农场集群”每日有1000多台打印机同时运行，产品销往全国乃至世界各地。
集装箱店最出圈
星巴克的到来“是个标志性事件”，代表着“不只宝山区，还有外区的白领人群也开始来了”
3D打印之外，智慧湾还有一个特色——坐落在园区内，五颜六色、错落有致的集装箱。
很多园区都会用集装箱做景观小品和便民空间，但如此大规模使用集装箱，并借助其易移动和灵活组合的特点改造园区空间布局的，还数智慧湾。在这里，集装箱可以是办公室，也可以是小餐饮、零售店，还可以作为新就业群体服务驿站。
园区最出圈的集装箱店，是2020年9月开业的星巴克。这也是星巴克中国大陆首家集装箱店，刚开业就引来一拨拨游客打卡。设计师以“箱”为主体，用六个大小不一的集装箱创意拼搭，通过不同角度、高度的堆叠来产生一些架空、露天阳台、走廊等空间。旁边还种了不少樱花树，记者在樱花季前去采访，也拍了不少美照。
在园区负责人看来，星巴克的到来“是一个标志性事件”，代表着“不只是宝山区，还有外区的白领人群也开始来了”。而这，也是园区进一步招引品质餐饮、提升商业能级的基础。
“企业出走潮”出现后，园区的另一个重大决策，是面向C端客户做商业。“对于这么大体量的园区来说，没有人是很可怕的，不管是老企业还是新企业，大家肯定都不想在一个很‘荒’的地方办公。”园区负责人说，“商业起来了，对企业来说有了配套，店铺聚集带来人气，每天有流水进账，园区也能够继续坚持下去。”
星巴克所在的、几百米长的南北向主街，成了重点招商区域。很快，其他知名咖啡品牌和茶饮品牌也来了，连锁洋快餐、中式快餐以及具有各地特色的美食小店也来了。原有的仓库厂房改建的空间不够用了，就补上集装箱，再后来，园区中心广场四周的集装箱也“告急”了。
“只要是位置好一点的集装箱，基本上一空出来就马上被抢掉。”园区负责人面露自豪。
“要的人多了，租金有没有上涨？”记者问。对方回答：“按照现在的行情，我们是可以租到每平方米十几元的，但没有那么做。”这个价格，要远高于方圆几公里的写字楼租金。至于原因，负责人表示，园区希望通过“百人百店”计划，进一步提升商业活力。
简单来说，“百人百店”计划鼓励个体创业者“百花齐放”“各显神通”，从集装箱起步，逐渐做大做强。根据位置的不同，每个月租金在5000元至8000元不等。
在文化广场南侧的一个集装箱里，记者见到了玩具车模店迷卡屋的老板陈瑞丰。两年前，他是园区后备箱集市的一名普通摊主，积累了一批固定客户后，他于几个月前在园区注册了公司，在集装箱内开了这家店。从“摊”到“箱”，顾客消费的平均客单价翻了一番。看着来往的人流，陈瑞丰觉得，“在这里开店蛮好的”。
在这里上班“蛮好的”
凭借合理的租金、便捷的交通、丰富的生活配套，智慧湾吸引了一些游戏动漫行业的中小企业
不仅是店主觉得“蛮好”，在这里上班的年轻人也觉得“蛮好的”。
午餐时间，记者偶遇几位组队吃饭的小伙子，他们的目的地是那家开在园区内、距离公司仅150米的共富海鲜面馆。名字叫“面馆”，实际上是海鲜大排档，开业5年，这家店已干成“网红”，被列入点评网站的“必吃榜”。一位小伙子告诉记者，“工作日去吃还好一点，要是周末来，11时到，前面就有几十桌排队了。”
听上去，几十桌也还好。但根据园区负责人的介绍，由于生意过于火爆，这家店的承租面积已从200平方米，扩张为现在的12000平方米。周末用餐高峰期，里面几百桌客人像在吃席，外面几百名食客“嗷嗷待哺”。
众所周知，现在相当一部分年轻人对于上班地点是要“挑”的，太远、太偏，周边太无聊，都不考虑，游戏动漫等科技创意行业，尤其如此。
因此，智慧湾凭借合理的租金、便捷的交通、丰富的生活配套，以及一批网红店的加持，吸引了一些游戏动漫行业的中小企业聚集。
月退制作就是其中之一。这是一家专注于内容制作和生态运营的公司，服务对象包括腾讯、网易、米哈游等头部游戏厂商。企业联合创始人刘晓峰表示，企业员工平均年龄24岁，喜欢在有烟火气的地方办公，“在这里有时大家忙到晚上，下楼就能吃点夜宵，喝一杯，逛一逛，还是很开心的。”
记者此前采访过的一家贸易公司负责人也说，“在智慧湾办公，基本是哪里挣钱哪里花”。从潮玩泡泡玛特到潮牌买手店，从宠物生活馆到“痛车”行(“痛车”是一种独特的车辆改装文化，是指人们将喜爱的动漫角色、角色名字等字画贴或喷涂在车上)，园区内能给90后、00后提供情绪价值商品的店太多了。
对园区内的企业来说，属地政府的关心也很及时。刘晓峰说，顾村镇相关负责人会定期来企业走访，此前有员工提出租房难，当面反映问题后，镇里很快对接了宝山区房管局，筛选出交通便利的房源供员工选择。“镇里还主动告知人才公寓租金补贴政策，确保符合条件的员工享受到福利。”
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